Initiée par la loi Spinetta de 1978, la garantie biennale de bon fonctionnement s’inscrit dans un dispositif complet de protection du maître d’ouvrage. Elle garantit aux propriétaires une couverture contre les désordres liés aux éléments d'équipement. L'assurance biennale complète la garantie de parfait achèvement et l'assurance décennale.
La garantie biennale est définie par l’article 1792-3 du Code civil[1] et explicitée par l’article 1792-2[2]. Même si le texte ne prévoit pas de délai maximal pour effectuer les réparations, il est recommandé d’agir vite selon l’urgence de la situation. Par exemple, une panne de chauffage en période de grand froid nécessite une intervention immédiate. De même, un volet roulant bloqué en position ouverte doit être réparé rapidement pour des raisons de sécurité.
La garantie biennale s’applique uniquement en présence d’un ouvrage réceptionné. Par conséquent, la simple adjonction d’un élément d’équipement dissociable sur un bâtiment existant est exclue. Le dommage doit être caché au moment de la réception. Dans le cas contraire, il relève de la garantie de parfait achèvement.
Un équipement est considéré comme dissociable s’il peut être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer la structure du bâtiment auquel il est attaché. Sont concernés par l'assurance biennale :
Pompes à chaleur : unités intérieures, modules extérieurs, régulation.
Chaudières : corps de chauffe, circulateurs, vannes, autres installations apparentes de plomberie.
Climatiseurs : groupes, splits, réseaux apparents.
Motorisations de portes, portails avec leurs sécurités.
Volets roulants électriques.
Systèmes de contrôle d’accès.
Système de ventilation : VMC simple, double flux.
Productions d’eau chaude : chauffe-eau, par exemple.
Équipements sanitaires accessibles.
Portes intérieures, menuiseries extérieures.
Seuls les éléments d’équipement disposant d’un dynamisme propre sont couverts par la garantie biennale. Les éléments inertes comme la moquette, les tissus tendus, les revêtements muraux, les enduits esthétiques ou le carrelage en sont exclus.
Conformément à l’article 1792-7[3] du Code civil, les éléments d’équipement à usage exclusivement professionnel ne rentrent pas dans le champ d’application de l'assurance biennale.
La loi Spinetta a créé un système à trois niveaux complémentaires pour assurer une couverture optimale des risques : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale bâtiment, la garantie ou assurance décennale.
La garantie de parfait achèvement (GPA) couvre la première année après la réception des travaux. Elle oblige l’entrepreneur à réparer l’ensemble des désordres signalés au cours de la réception ou durant l’année suivante.
Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale concerne les éléments d’équipement dissociables du bâtiment.
L’assurance biennale s’étend sur une durée minimale de deux ans à partir de l’achèvement du chantier.
La garantie décennale des constructeurs couvre les dommages les plus importants pendant dix ans après la réception des travaux. Soit, ils affectent la solidité de l’ouvrage, soit ils le rendent impropre à sa destination.
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Les équipements modernes intègrent des fonctions avancées d’autodiagnostic. Elles transforment le suivi des installations. Par exemple, les chaudières à condensation analysent en permanence leurs paramètres de fonctionnement : rendement, qualité de combustion, pressions du circuit. Les pompes à chaleur surveillent leurs températures, débits, cycles frigorifiques.
Les systèmes enregistrent l’historique des pannes, les tentatives de correction, les paramètres de fonctionnement. L’intégralité des données recueillies facilite l’identification des responsabilités en cas de dysfonctionnement.
Prenons l’exemple d’une pompe à chaleur air eau installée dans une maison individuelle, équipée d’un système de surveillance connecté. Après 18 mois d’utilisation, le propriétaire constate un dysfonctionnement. Les données enregistrées par le système révèlent :
Historique des pannes : Trois arrêts brefs du compresseur au cours du dernier mois. Une chute progressive du coefficient de performance (COP) sur les six derniers mois.
Tentatives de correction : Deux redémarrages automatiques du système après les arrêts du compresseur. Une mise à jour du logiciel de régulation effectuée à distance par le fabricant il y a trois mois.
Paramètres de fonctionnement : Température de sortie d’eau anormalement basse. Pression du circuit frigorifique fluctuante. Consommation électrique du compresseur en hausse constante.
Le dysfonctionnement survient après 18 mois, dans le délai de la garantie biennale de deux ans. Les données suggèrent un problème matériel (potentielle fuite de fluide frigorigène) au lieu d’une mauvaise utilisation. L’installateur peut être tenu responsable en cas de défaut d’installation. Lors d’un dysfonctionnement dû à un défaut de fabrication, c’est au fabricant d’en assumer la responsabilité.
Les 3 points clés à retenir sur la garantie biennale de bon fonctionnement :
La garantie biennale obligatoire s’applique uniquement aux éléments ayant un dynamisme propre.
L’assurance biennale couvre les équipements dissociables du bâtiment durant deux ans après la réception des travaux.
Les technologies connectées simplifient l’identification des responsabilités en cas de dysfonctionnement grâce à l’enregistrement de données techniques objectives.